وضعیت فروش قسمتی از زمین مشاع به صورت مفروز

_{^{پاسخ – آیا می شود بدون حضور و رضایت همه شرکای مشاعی قسمتی از ملک را به صورت مفروز فروخت ؟}}

• مال مشاع به مالی گفته می‌شود که شرکا در تمام ذرات آن مال شریک هستند. یعنی تا زمانی‌ که افراز و جدا ساختن سهم هر شریک صورت نگرفته باشد، هر کدام از شرکا در تمام آن مال سهم دارند.
• به ‌عنوان مثال، اگر پنج نفر یک  خانه را به ‌صورت مشاعی بخرند، تمام قسمت‌های این خانه به هر پنج نفر تعلق دارد. هیچ شریکی نمی‌تواند بدون اذن سایر شرکا در آن خانه تصرف کند یا آن را بفروشد. 
• بعد از اینکه مال مشاع به رضایت شرکاء افراز شود و سهم هرکدام از آن‌ها معین شود، هر شریک می‌تواند در قسمت مفروز تصرف کند یا بدون اذن سایر شرکا آن را بفروشد. 
• به ‌عنوان مثال، اگر سه نفر یک زمین زراعی را بخرند، سپس با انجام مراحل قانونی، سهم هرکدام از آن‌ها از سایرین جدا شود، در این شرایط هر شریک حق فروش و تصرف در سهم خود را خواهد داشت. چنانچه قبل‌ از افراز مال مشاع، یکی از شرکا تمام یا قسمتی از آن مال را بفروشد، این اقدام او دارای تبعاتی برای فروشنده و خریدار خواهد بود. 
• فروش مال مشاع بدون اذن سایر شرکا غیر نافذ است. یعنی اگر شرکا بعد از اطلاع از فروش مال مشاع به این معامله رضایت دهند، معامله منعقد شده، صحیح است؛ در غیر این‌ صورت، اگر سایر شرکاء این معامله را تنفیذ نکنند، باطل خواهد بود. 
• اگر دو نفر به ‌صورت مشاع در یک مال شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بدون اذن دیگری بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر، حق شفعه ایجاد می‌شود.
• حق شفعه در خصوص اموالی است که فقط دو شریک دارند. در این نوع معامل، شریک می‌تواند قیمت معادل سهم خریدار را به او بدهد و از تصرف او در مال مشاعی جلوگیری کند. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان فروش قسمتی از زمین مشاع به صورت مفروز}}

♦ در پاسخ به سوال شما باید بگوییم این سوال در مورد جعل امضاء و فروش مال مشاع دارای جنبه‌های مختلفی است. جعل امضاء مطابق قانون جرم محسوب می‌شود.

♦ در صورتی ‌که شریک علاوه ‌بر سهم خودش، سهم سایر وراث را بفروشد، در این حالت معامله نسبت ‌به سهم خودش صحیح و نسبت ‌به سهم سایر وراث که به این معامله اذن نداده‌اند، باطل است. در این شرایط اگر شخصی که سهم آن شریک را خریده است، قصد تصرف در ملک مشاع را داشته باشد، با مشکلاتی مواجه خواهد شد.

♦ رفتاری که شما توصیف نمودید یعنی انتخاب یک قسمت مرغوب از یک زمین مشاع و فروش آن به شخص ثالث و گرفتن امضاء از بعضی ورثه نشاندهنده این است که فاعل این عمل قصد تقسیم در قالب افراز را داشته و آن حصه را برای خود انتخاب نموده ولی تقسیم وی چون شرایط قانون را ندارد محکوم به بطلان است.از جمله شرایط ضروری قانونی که وجود آن مشاهده نمی شود ؛ رضایت همه شرکا است که در تقسیم صرفنظر از تعداد و میزان سهم امضاء و قبول همه شرکا خصوصیت دارد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

^{_{مستندات قانونی - فروش املاک مشاع}} 

ماده ۵۷۱ قانون مدنی 
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به ‌نحو اشاعه. این ماده به معنی آن است که اگر دو یا چند نفر مالک در یک مال واحد به ‌صورت مشاعی حق مالکیت داشته باشند، این موضوع مطابق قانون مدنی به‌ عنوان شراکت شناخته می‌شود. 
 ماده ۵۸۳ قانون مدنی 
هر یک از شرکاء می‌تواند بدون رضایت سایر شرکاء سهم خود را به ‌صورت جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل کند. 
با توجه به این ماده، شریک در مال مشاع می‌تواند فقط سهم خود را به ‌صورت جزئی یا کلی به دیگران منتقل کند. یعنی شریک نمی‌تواند سهم سایر افراد را به دیگران بفروشد یا انتقال دهد. 
 ماده ۵۸۹ قانون مدنی 
هر شریک المال می‌تواند هروقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را مطرح کند؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع باشد یا شرکا به وجه ملزم، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. 
ماده ۵۸۵ قانون مدنی 
شریک غیر مأذون در مقابل اشخاصی که با آن‌ها معامله کرده، مسئول است و طلبکاران فقط حق رجوع به او را دارند. 
بر اساس این ماده، اگر شریک بدون اذن سایر شرکا مال مشاعی را با دیگران معامله کند، طلبکاران فقط حق رجوع به همان شریک را دارند و نمی‌توانند به سایر شرکا مراجعه کنند. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما